住宅ローン返済中の死亡。ローンの仕組みはどうなっている？
住宅ローンを利用して家を購入した場合、銀行ローンであればほとんどの方が団体信用生命保険（団信）に同時加入しています。
万一、住宅ローン返済中に借入者が死亡した場合に、団信でローンの残額が保険金で返済されるため、住宅ローンの借入額がゼロになり、自宅が残ることになります。ただし、注意が必要なのが相続税。この記事では、借入者が死亡した場合の住宅ローンの借り入れや相続税について解説します。
相続が起きると住宅ローン負債も相続されます
相続財産には プラスの財産はもちろん、マイナスの財産もあります。相続が発生したとき、住宅ローンを含むすべての借入金（負債）は、相続人全員が連帯して相続します（＝引き継ぎます）。つまり、相続人がローンの残額を引き継ぐ形になります。
団信とは？
団信は、住宅ローンとセットされていることが多い生命保険です。住宅ローン契約者が亡くなった場合に、保険会社が残りのローン残額を金融機関に支払う仕組みです。
保険料は通常、借入金利の中に含まれていますので、住宅ローンの返済額の中に組み込まれているイメージです。
万一、借入者が亡くなったら住宅ローンはどうなる？
これは、団信の有無によって結果が異なります。
銀行ローンのように団信保険がセットになっている場合は、ローンの残高と同額の保険金が銀行に支払われ、借入金が完済できます。これなら家に住み続けられますね。
一方、フラット35のように団信の有無が選べるローン商品の場合は注意が必要です。
フラット35利用の場合には、団信付帯の有無を調べる必要があります。団信があればよいのですが、もし、団信がなかったら、住宅ローンは今後も返済し続けなければなりません（遺族が引き継ぐことになります）
団信があれば、残された遺族の心配が一つ軽減できます。
所有者が変わったら登記を行う
自宅の名義を亡くなった方から相続人に変更する相続登記を行います。
自分でも所有権移転登記は申請できますが平日に法務局で手続きすることとなりちょっと大変です。専門家に依頼する場合、司法書士に依頼することになります。
抵当権の抹消手続きを行う
団信によってローンが返済された場合は、自宅に「登記」されている「抵当権」を抹消する必要があります。
抵当権とは、借入の担保として登記上に設定された権利で、団信によって住宅ローンが返済されても、そのままでは消えません。抵当権を抹消する登記を行う必要があります。相続登記と抵当権抹消登記は同時に申請すること ができます。
団信が適用されたときの相続税はどうなる？
団信によってローンが返済された場合、相続税はどうなるのでしょうか？
団信の保険金は、相続人ではなく銀行におります。亡くなった方の死亡保険金は借入金融機関に直接支払われますので、保険金には相続税はかかりません。
一方、自宅は借入金ゼロの状態で遺族に残ります。ですので、自宅は相続財産として課税されます。
ただし、中古住宅の相場である市場価格で課税されるのではなく、別の計算がなされます。
一般的には、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で算出することになります。通常、市場価格よりも安くなることが大半です。具体的には税理士に相談する必要があります（FPは個別具体的な税の相談には応じられません）。
一般的な相続税の計算方法
相続税は、相続財産から負債を差し引いてた財産に課税されます。
１．相続財産の評価額を集計する
亡くなった方が遺したプラスの財産（自宅、不動産、預金、株式など）の評価額を集計します。
２．亡くなった方が遺したプラスの財産（借金、ローン、未払い金など ）の評価額を集計します。
団信により住宅ローンが消滅している場合、ローン残額は負債から除外します。
３．基礎控除を差し引きます
相続財産から負債を差し引いた額が相続税の課税対象となりますが、基礎控除の範囲に収まっていたら相続税はかかりません。相続税の申告も必要ありません。
基礎控除の速算式は、3000万円＋（法定相続人の人数×600万円）です。
４．基礎控除を差し引いた額よりもプラスの財産が多い場合は相続税がかかります。
５．ただし、４で相続税がかかる計算になった場合にも、特例等を適用することで相続税をかからなくすることが可能です。
例えば、亡くなった方の配偶者は1億6000万円までは税額をゼロにできます。こう言った特例を適用するには手続きが必要ですので相続に慣れた税理士に相談することをおすすめします。
まとめ
住宅ローンを借りていた方が亡くなった場合には、団体信用生命保険（団信）によってローン残債が完済される仕組みがあります。ただし、相続税についてはマイホームの評価額が課税対象になるので注意が必要です。もし、団信に加入していない場合には保険の対策が必要かもしれません。FPに相談することをおすすめします。
コメント