2013年、29歳で不動産投資を始めてから、もうかなり長くなりました。
アパート。
戸建て。
賃貸併用住宅。
個人でも法人でも物件を持つようになり、
気がつけば不動産は自分の資産形成のかなり大きな部分を占めています。
振り返ってみると、
「自分の性格と不動産は、かなり相性が良かったのかもしれない」
と思うことがあります。
私は、興味を持ったことにはかなり集中するタイプです。
逆に、興味がないことは驚くほど頭に入りません。
何か気になる物件を見つけると、
価格。
土地。
道路。
家賃。
周辺物件。
登記。
用途地域。
建物。
修繕。
融資。
と、一気に延々調べられます。
気がついたら何時間も経っていることも珍しくありません。
この性質は、不動産ではかなり役に立ちました。一気に調べ上げ、即決できるからです。
ただし、
過集中だから不動産投資に向いている
と単純には言えません。
むしろ、この性質がかなり危ない方向へ働くこともあります。
私自身、その両方を感じています。
不動産は、とにかく調べることが多い
不動産を買うときは、確認することがたくさんあります。
土地の形。
接道。
用途地域。
建ぺい率、容積率。
建物の状態。
修繕履歴。
賃料。
入居状況。
周辺の家賃相場。
駅距離。
学校。
ハザード。
固定資産税。
融資。
出口。
少し調べただけでは分からないことも多いです。
そして、一つ分かると、また別の疑問が出てきます。
私には、この作業があまり苦ではありませんでした。
むしろ、
分からなかったことが少しずつつながっていく感じ
が面白い。
不動産は、一つの物件について調べ始めるとかなり深く掘れるので、集中しやすい人とは相性がいい部分があると思います。
物件サイトを延々見られる
不動産投資をしている人なら分かると思いますが、
物件探しの大部分は地味です。
サイトを見る。
また見る。
昨日見た物件を見る。
新着を見る。
価格が下がっていないか見る。
地図を見る。
ストリートビューを見る。
またサイトを見る。
その繰り返しです。
ほとんどの物件は買いません。
100件見ても買わない。
数百件見ても買わないことがあります。
でも、たまに、
「あれ、これ面白いかも」
という物件が出てきます。
私の場合、この地味な繰り返しがそれほど苦ではありません。
気になれば延々見ています。
これは不動産を買ううえでは、かなり役立ったと思います。
「気になったら現地へ行く」ところまで一気に進める
ネットで調べて終わりではなく、
気になると現地にも行きたくなります。
周辺を歩く。
道路幅を見る。
隣地を見る。
駅まで行ってみる。
スーパーを見る。
近所の賃貸物件を見る。
車で周辺をぐるぐる回る。
こういうことも好きです。
不動産は、
パソコンの中だけでは分からない情報
がかなりあります。
写真では良く見えたのに、実際へ行くと全然違う。
逆に、ネットでは地味だった物件が、現地へ行くと意外と良い。
そんなこともあります。
気になったものを、
検索→調査→現地確認
まで一気に進められる性格は、不動産では便利でした。
法律や税金も「必要になったら覚えられる」
何の目的もなく法律や税金の本を読んでもあまり頭に入りません。
でも、
「この物件を買うために必要」
となると徹底的に調べられます。
再建築できるのか。
この道路は何なのか。
建物は増築できるのか。
減価償却はどうなるのか。
法人で買うのか個人で買うのか。
融資条件はどうなるのか。
実際の物件が目の前にあると、知識が具体的になります。
そして一度自分で調べて、実際に経験したことはかなり覚えています。
不動産を続けているうちに、
宅建。
不動産コンサルティング。
賃貸管理。
FP。
などの知識とも自然につながっていきましたし、会社で不動産を買うときにもこの能力は発揮されました。
私の場合、
勉強してから不動産をやったというより、不動産をやっていたら勉強することが増えた
という順番だった気がします。
不動産は「仕組みを作る」のも面白い
物件を買った後にも、
家賃。
ローン。
管理費。
修繕。
税金。
保険。
入退去。
いろいろなお金が動きます。
これを整理して、
どうすれば手間を減らせるか。
どこまで管理会社へ任せるか。
どの口座へ集約するか。
法人と個人をどう分けるか。
という仕組みを考えるのも、私は好きです。
最初に少し手間をかけて、
その後はできるだけ自動で回るようにする。
これは家計管理とよく似ています。
不動産投資そのものより、
回る仕組みを作ることが好き
という部分もあるのだと思います。
ただし「買うこと自体」が目的になりやすい
ここからが危ないところです。
物件探しが好き。
調べるのも好き。
融資の組み立ても面白い。
買えたときは達成感があります。
すると、
次も欲しくなります。
これは結構危ないです。
本来、不動産を買う目的は、
資産形成。
家賃収入。
生活の安定。
などのはずです。
でも、買うこと自体が楽しくなってくると、
「次は何を買おう」
ということばかり考え始めます。
資産形成ではなく、
収集・コレクションに近くなってくる。
私自身、不動産情報を見るのが好きなので、この感覚はよく分かります。
「良い物件を見つけた」と「買うべき」は別
集中して調べていると、
その物件に詳しくなります。
詳しくなるほど愛着も出てきます。
そして、
「ここまで調べたんだから買いたい」
という気持ちが出てきます。情が沸く感じですね。
でも、
面白い物件と、買うべき物件は別です。
利回りが良くても、
修繕リスクが大きい。
融資条件が悪い。
出口が弱い。
手元資金が減りすぎる。
管理が面倒。
今の自分の資産全体と合わない。
そういうことは普通にあります。
だから、
調べれば調べるほど冷静になる
のが理想なのですが、
集中しすぎると逆にその物件しか見えなくなることがあります。
ここは自分でも気をつけています。
不動産では「勢い」が良い方向にも悪い方向にも働く
私は、不動産を買うときはある程度、
勢いと縁
だと思っています。
全部の条件が完璧になるまで待っていたら、おそらく何も買えません。
最後は決断が必要です。
その意味では、
「よし、買おう」
と一気に動ける性格は強みです。
ただし、同じ勢いで、
融資を引きすぎる。
手元現金を使いすぎる。
短期間に買いすぎる。
修繕予定を甘く見る。
となると危険です。
不動産は金額が大きいので、
株を数万円衝動買いするのとは訳が違います。
勢いで決断しても、数字だけは勢いで決めない。
これは大事です。
過集中すると「他のこと」が見えなくなる
これも自分にはあります。
何かに集中していると、
他のことを忘れます。
物件を調べ始める。
何か仕組みを考える。
気がついたらかなり時間が経っている。
不動産だけに集中しているうちはいいのですが、
人生には他のこともあります。
家族。
仕事。
睡眠。
健康。
現金管理。
他の投資。
不動産だけ最適でも意味がありません。
だから、
一つの物件ではなく、意識して資産全体を見る
ことが大切だと思っています。
「買える」と「買っていい」は違う
不動産を続けていると、
金融機関から融資が出ることがあります。
すると、
「買える」
状態になります。
でも、
融資が出る＝買っていい
ではありません。
借入が増える。
返済も増える。
空室が出る。
修繕がある。
金利が上がる可能性もある。
物件価格が下がることもある。
私は借金そのものを悪いとは思いません。
不動産では融資を使うメリットは大きいです。
ただ、
銀行が貸してくれる金額と、自分が借りていい金額は別
だと思っています。
集中して買いたくなっているときほど、ここを切り分ける必要があります。
現金を残すことは、かなり大事
物件を買うと、現金が減ります。
頭金。
諸費用。
修繕。
家具。
税金。
予想外にいろいろ出ていきます。
そして物件を買った直後に、
給湯器。
屋根。
外壁。
設備。
退去。
と重なることもあります。
だから私は、
投資効率だけ考えて現金を全部突っ込む
ということはしたくありません。
多少利回りが下がっても、
手元に現金がある方が落ち着きます。
これはFIRE後ならなおさらです。
次の物件を買う余力より、何かあったとき耐えられる余力。
今はこちらを重視しています。
無理なら管理まで全部自分でやらなくてもいい
不動産が好きだと、
何でも自分でやりたくなります。
募集。
修繕。
入居者対応。
家賃管理。
清掃。
DIY。
自分でやれば管理料も節約できます。
勉強にもなります。
でも、全部やると不動産が「仕事」になります。
私は、不動産を持つ目的の一つは、
自分が働いていない時間にも収入が入る仕組みを作ること
だと思っています。
だったら、
管理会社に任せる。
業者へ頼む。
自分でやる部分を決める。
という方が合っています。
自分でできることと、自分でやるべきことは違う。
会社を辞めてから、特にそう思います。
自分でやったほうが楽しいんですけどね。
「拡大し続けない」という選択もある
不動産投資の世界では、
○棟。
○戸。
家賃年収○千万円。
という規模が分かりやすいです。
私も、物件が増えていくのは楽しかったです。
ただ、ある程度まで来ると、
規模を増やすほど自由になるとは限りません。
借入も増える。
管理も増える。
修繕も増える。
判断することも増える。
だから今は、
増やすことより、今持っているものをどう安定させるか
の方にも関心があります。
買わないことも投資判断です。
良さそうな物件を見つけても、
「今はいらない」
と判断できることも大事なのだと思います。
過集中は「武器」ではなく、使い方次第の特性
以前なら、
「集中できる人は不動産投資に向いている」
と言っていたかもしれません。
今はもう少し慎重です。
調べる。
勉強する。
仕組みを作る。
決断する。
こういう場面では、確かに役に立ちます。
一方で、
買いすぎる。
調べすぎる。
時間を使いすぎる。
一つの物件にのめり込む。
という危険もあります。
つまり、
向いているかどうかより、自分の特性を分かった上で使えるか
の方が重要です。
結論。私には、不動産がかなり合っていた
それでも、振り返れば、
私の資産形成に不動産があったことはかなり大きかったです。
物件を探すのが好きだった。
数字を考えるのも好きだった。
地域を見るのも好きだった。
仕組みを作るのも好きだった。
何なら、クレームも嫌じゃない。
でも、夜逃げされるのはちょっと嫌だ。
本業でも不動産に関わっていた。
いろいろな要素が重なりました。
だから長く続いているのだと思います。
不動産投資は、誰にでも向いているものではありません。
金額も大きい。
借金も使います。
手間もあります。
トラブルもあります。
でも、
物件を調べているだけで何時間も経ってしまうくらい不動産が好きな人
なら、案外長く付き合える投資なのかもしれません。
ただし、そういう人ほど、
「次を買う前に、一度止まる」
くらいでちょうどいい。
これは自分自身にも言い聞かせています。
